貸付事業用宅地等の改正論点

5. 相続税の課税価格と税額の計算

貸付事業用宅地等の改正論点

 

平成30年度税制改正において、小規模宅地等の特例の貸付事業用宅地等に関して改正が行われました。

この改正は、平成30年4月1日以後の相続等から適用されます。

 

今回は、この改正がどのようなものなのか、具体的に解説します。

 

 

相続開始前3年以内の新たな貸付事業には適用できない 

貸付事業用宅地等とは、一定の要件を満たせば、200㎡を限度として相続税評価額を50%減額できる制度です。

 

改正前は、その土地がいつから貸付事業の用に供されているかは適用要件ではありませんでした。

要は、その土地が相続開始時点において、被相続人の貸付事業の用に供されていれば適用を受けることができました。

 

今回の改正で、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は適用対象外となりました。

 

この規定は、平成30年4月1日以後の相続等から適用されますが、経過措置として,平成30年3月31日より前に貸付事業の用に供された宅地等については、その3年以内に相続があっても適用対象となります。

 

ただし、この経過措置は貸付事業の用に供されていることが前提とされていますので、例えば、平成30年3月31日までに賃貸アパート等を取得しただけでは経過措置としての適用は認められません。

実際に同日までに第三者に貸し付けているといった状態が原則となります。

 

なお、経過措置を適用するために、平成30年3月31日までに貸付事業の用に供されていたことを証する書類の提出義務はありません。

 

ただし、制度変更の過渡期であるため、同日までに貸付けが行われたのかどうか、税務調査で指摘されることも考えられます。

例えば、所得税の確定申告に係る不動産所得用の「収支内訳書」や不動産の賃貸借契約書などによって、事業実態が確認されることがあるかもしれません。

 

 

その貸付事業は事業的規模かどうか

今回の改正で、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は、貸付事業用宅地等の対象ではなくなりました。

 

ただし、例外措置として、その貸付事業が「事業的規模」に該当し、「事業的規模」の貸付事業を相続開始前3年超行っている場合には、その相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等についても、小規模宅地の特例の対象となります。

 

例えば、Aアパートを平成20年から事業的規模で貸し付けており、平成30年1月にBアパートを貸し付け、平成30年12月にCアパートをそれぞれ貸付事業の用に供しました。

その後、平成31年2月に相続が発生したとします。

平成30年4月1日から平成33年3月31日までに相続が生じているため、平成30年4月1日以後の貸付けであるCアパートの敷地は対象外となるはずですが、相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付けを行っている者の貸付けであるため、Aアパートはもちろん、Bアパート、Cアパートの敷地を含め全て特例の適用対象となります。

 

なお,相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付けを行う者が、相続開始前3年以内の新たな貸付けに小規模宅地の特例の適用をする場合、3年を超えて事業的規模であったことを明らかにする書類(例えば、相続までの4年分の不動産所得用の収支内訳書など)を相続税の申告の際に提出する必要があります。

 

 

事業的規模とは「5棟10室基準」

事業的規模の貸付事業を、特定貸付事業といいます。

特定貸付事業に該当するかどうかの判定は、所得税の不動産所得における「5棟10室基準」に準じるとされています。

 

5棟10室基準とは、所得税の不動産所得において、建物の貸付けが「事業的規模」に該当するか否かを判定する基準です。

 

所得税法基本通達26-9で下記のように定めています。

  • 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。
  • 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

 

 

①サブリース契約の場合の判定基準

アパート等の貸付事業を行う際に不動産管理会社と結ぶサブリース契約については、オーナーが不動産管理会社等に建物を貸し付け、その不動産管理会社等が各入居者に貸し付ける、建物の“又貸し”といった形と考えられます。

この場合は、不動産業者への貸付けが「5棟10室基準」を満たすかどうかは、その建物全体の部屋数で判定します。

 

 

②共有物件の場合の判定基準

被相続人が貸付事業の用に供している建物の名義が親族などと共有となっていることもあると思います。

この場合、その共有物件が「5棟10室基準」を満たすかどうかは、各自の持分ごとではなく、その建物全体の部屋数で判定します。

 

 

③駐車場の判定基準

月極駐車場を貸し付けている場合は、駐車スペース5台分を1室に換算して、「5棟10室基準」を満たすかどうか判定します。

例えば、駐車スペースが50台ある場合は、10室として基準を満たすことになります。

また、アパートの部屋数と月極駐車場の台数を組み合わせて判定することもできます。例えば、駐車スペース10台分とアパートの部屋が8室ある場合、駐車場10台分は2室と換算されるため、10室として基準を満たすことになります。

ブログトップへ戻る