同族会社に土地を貸すときの留意点

コラム

同族会社に土地を貸すときの留意点(借地権)

 

所有している土地を有効活用するため、自身の経営する同族会社に土地を貸し、その上に建物を建築しようと考えていますが、どのような点に留意すべきでしょうか?

このような土地の貸付はオーナーと同族会社との間でよく行われることです。

 

土地の貸借にあたって、通常、権利金を収受する慣行のある地域において権利金の授受が行われないときは、下記①または②のいずれかに該当する場合を除き、同族会社に借地権の認定課税(借地権を無償で譲り受けたものとして収益が計上されること)が行われる可能性があります。

 

  • ① その土地の価額からみて、相当の地代を収受している場合
  • ② その借地権の設定等に係る契約書において、借地人が将来その土地を無償で返還することが定められており、かつ、「土地の無償返還に関する届出書」を借地人と連名で遅滞なくその法人の納税地の所轄税務署長に提出している場合

 

土地の価額にもよりますが、借地権の認定課税が行われてしまった場合には、同族会社にとって思いもよらぬ多額の税負担が生じる恐れがあります。

 

 

 

借地権の認定課税が行われないようにするには、具体的にどうすればよいのですか?

借地権の認定課税を避けるために最も簡単な方法は、「土地の無償返還に関する届出書」を提出すること(上記②のケース)です。

 

その他の方法として、土地の価額からみて相当の地代の授受を行うこと(上記①のケース)が考えられますが、実際に授受される地代が相当の地代より少ないときは借地人(同族会社)にその差額に相当する金額の贈与があったものとして取り扱われてしまう(同族会社に差額相当の収益が計上される)ため、地代の設定にあたっては注意が必要です。

 

なお、相当の地代については、概ね3年以下の期間ごとに見直しを行う必要があります。

 

一般的には土地の無償返還に関する届出書を提出する場合が多いと思われますが、その届出書が提出されている場合における借地権の設定対象となった土地の相続税評価額は、その土地の自用地としての価額の80%相当額となります。(借地権の価額として自用地価額の20%相当額が控除されます)

 

ただし、その届出書が提出されている場合であっても、対象となった土地が使用貸借(例えば、土地の所有者と借地人との間で対象となった土地の固定資産税相当額以下の金額の授受があるにすぎないもの)により利用されているものであるときは、その土地の相続税評価額は、その土地の自用地としての価額となります(20%相当額の減額をすることはできません)。

 

また、上記の借地権の価額(自用地価額の20%相当額)については、同族会社の株式の相続税評価額を算定する上で、1株当たりの純資産価額(相続税評価額)に算入されることとなります。

 

 

 

同族会社に貸している土地についても、小規模宅地等の特例を使えますか?

一定の要件を満たせば、小規模宅地等に係る相続税の課税価格計算の特例のうち、貸付事業用宅地等の特例または特定同族会社事業用宅地等の特例を適用することができます。

 

同族会社に土地を貸している場合にはまず、地代の設定に注意が必要です。

土地を無償で使用させている場合は言うまでもありませんが、授受している地代が低廉で税務当局から土地の貸借が使用貸借と認定されてしまっては(土地の貸付けが賃貸借によるものと言えなければ)、上記の特例を適用することができなくなってしまいます。

 

また、宅地等を相続・遺贈により取得した者(以下、「取得者」)が相続税の申告期限までその宅地等の所有・貸付けを継続することの他、特定同族会社事業用宅地等の特例であれば、同族会社の事業内容(不動産貸付業等以外の事業を営んでいること)や取得者が同族会社の役員であること等、適用要件を満たす上で留意すべき点が多々あります。

 

 

 

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